这家美国公司，又写龙湖的小报告了

来源：涛哥杂谈

国际评级机构，又回来了。

(相关资料图)

2月9日，盎格鲁撒克逊人控制下的国际评级机构——标普，发布了一份关于龙湖的评级报告。

在经历长达18个月的地产债爆雷潮后，中国铁子们，对这些美帝旗下的评级机构早已经丧失曾经的好感。

10多年前，正是在国际投行和评级机构的配合下，大量中资房企们开始无节制的借美元债，而投行和评级机构，也在一次次交易和评级中，收获盆满钵满。

但当你以为天降贵人时，却往往未曾想到，陷阱在哪里。

就像最近热播的《狂飙》中，银行职员与高利贷配合，一步步将健康的企业引入借贷的深渊。

经过十几年发展，中资地产美元债规模滚动到了非常庞大的数额，甚至已成为民营房企的主要融资渠道之一。

有数据指出，2021年10月中至2023年末，中国房企合计要偿付约7687亿元美元债。

也就是说，通过10多年的默默潜伏，作为中国经济支柱的房地产业，半条命已经握在了盎撒人的手中。

后来的惊天巨变，大家都知道了。

随着国内政策调控和银根缩紧，房企的日子开始难过，而过去称兄道弟的投行和评级机构立刻翻脸，一份份评级下调的负面报告如雪花般飘落，推动和加速了民营房企的资金困局。

据中房协统计，2021下半年以来，国际评级机构下调房企评级超过250次，70多家房企不得不主动撤销评级，与评级机构说拜拜。

晴天送伞，雨天收伞，简单的金融套路，最终成功重伤中国经济，无数购房者和房地产上下游成为受害者。

然而，就在人们以为国际评级机构将会退出中资地产版图时，他又回来了。

令人意外的是，这一次，他们带来了龙湖的好消息。

这份全英文的评级报告，难不倒涛哥，当年423分的大学英语四级成绩，可真材实料，带大家看看标普这次，是怎么评价龙湖的？

标普报告首页，输出了以下4个核心观点：

1、龙湖集团的流动性缓冲正在增加。这是因为自11月以来，该公司是一系列政府支持房地产行业措施的主要受益者之一。

2、这家中国房地产开发商，经营性租金收入将会继续增长，以支撑其在收缩的房地产市场中的财务表现。

3、2023年2月9日，标准普尔全球评级将龙湖的评级展望从负面调整为稳定。同时，对该公司的长期发行人信用评级为“BBB-”，对其高级无担保票据的发行评级为“BB+”。

4、稳定的前景反映了我们对龙湖将在未来12-24个月改善其流动性缓冲和资本结构的预期。我们相信，该公司还将采用平衡的运营模式，以维持与评级一致的信贷指标。

这其中，最核心的是，标普上调龙湖的评级展望，这是2022年中以来国际评级机构首次上调中国房企展望。

在报告的后续内容中，标普对这次评级上调做出了进一步解读：

1、我们将评级展望修改为稳定，以反映龙湖不断增加的流动性缓冲。我们认为，该公司的融资渠道，尤其是获得银行融资的渠道，已经得到加强。

此前，自2022年11月初以来，中国政府对精选房地产开发商采取了一系列支持措施。

龙湖与中国主要银行签署了战略合作协议，包括所有六家主要国有银行。

我们估计，该公司已获得不少于3000亿元人民币的未承诺信贷，用于开发、再融资和收购。

此类融资对于公司债务资本结构的可持续性至关重要，因为截至2022年底，银行借款占总债务的70%以上。

龙湖已于12月9日获得中国银行在国内担保的7亿元无担保离岸银行贷款。2022年，它是为数不多获此类贷款的民营房企之一。

就公开债务而言，龙湖于2022年11月29日发行了价值20亿元在岸中期票据，由中债信用增进投资股份有限公司提供支持。

2、龙湖有良好的纪律财务管理记录。

我们估计，截至2022年12月31日，该公司的无限制现金(不包括托管账户的现金)为450亿-500亿元，完全涵盖了200亿元至220亿元的短期债务期限。

龙湖在2023年没有海外债务到期。此前，2023年4月到期的3亿美元债券提前赎回。

在我们看来，该公司的无限制现金仍然很高，因为其强劲的现金回款率超过100%，2022年经常性收入强劲增长约25%。

龙湖的杠杆率应该会提高，并在未来12-24个月内保持在4.0倍以下。

在我们看来，该公司在2022年底的峰值杠杆率(债务与EBITDA之比)约为3.9倍，是暂时的。这一增长主要是由于房地产开发部门的全行业毛利率下降。

我们预计，尽管收入下降了10%-15%，龙湖公司2023-2024年的息税折旧及摊销前利润仍将保持在490亿元至510亿元之间。

不断增长的租赁业务，利润率更高(商场的利润率为60%-70%)，将支撑EBITDA。

此外，龙湖还增加了对一些更高层次城市的渗透，这些城市现在有更有利的土地成本。

此类市场更具弹性的需求，加上该公司识别和执行土地投资的能力，将使房地产开发板块的毛利率从2022年的15%-20%稳定在2023年的20%以上。

3、我们认为，龙湖信用状况的进一步改善将取决于销售复苏、债务控制以及公司凭借自身信用进入国内债券市场。

龙湖在更高级别城市的风险敞口及其坚实的执行能力应能降低其销售业绩的下行风险。

销售的恢复、更好的债务管理和竞争地位的加强将是该公司获得更高信誉的关键。

我们预计，2023年龙湖的合同销售额或将下降1-3%，而我们预测该行业的下降幅度为5-8%。

据媒体报道，2023年1月，该公司的合同销售额同比增长了1%，尽管该行业平均下降了33%。

如果龙湖能继续加强其在房地产开发和租赁领域的市场地位，凭借公司自身的优势重新进入国内债券市场，并将债务与EBITDA比率持续保持在3.5倍以下，我们可以提高评级。

这家美国公司，对龙湖融资、资金、债务、杠杆率、利润率及销售前景等做出了展望，总体评价是正向的，甚至算是非常正向。

这让涛哥不禁感到，在中国房地产市场终于触底走向的平稳的时候，这些外资机构又回来展现存在感。

先找几个标杆来夸一夸，然后拉上那些头脑发热的去发高息美元债，一个新的轮回或许就这样开始。

就在2月6日，万达成功发行一笔3亿美元的美元债，期限3年，年利率12.375%，这次发行受到海外投资者热捧，认购订单超8.3亿美元。

涛哥想说的是，房地产这几十年，能做大规模并极其稳健的纯民企，就龙湖、滨江那么几家，多公司都管不好借来的大资金。

美元债和评级的教训是沉痛的，我们不能再回到老路。

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