资产抵销未偿还应付款项 雅生活与雅居乐的“抵房”协议

来源：观点

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2022年年报将发，雅生活可以借此清收应收账款，避免成为坏账。

观点网2022年财报季临近，雅生活与雅居乐一纸协议，向外界展示了地产与物管板块携手度过年关的新思路。

2月13日，雅生活智慧城市服务股份发布公告称，与雅居乐集团签订持续关连交易补充协议，以修订2021年持续关连交易协议各项下的付款条款。

补充协议内容包括：若雅居乐集团未能支付任何未偿还应付款项，雅生活可从雅居乐集团未售物业资产（包括但不限于写字楼、商铺和商品房）中选定具有与未偿还应付款项同等价值的资产以抵销未偿还应付款项。

抵销资产清单应由雅生活和雅居乐最终确定；若雅生活选择接受抵销资产以抵销未偿还应付款项，雅生活将与雅居乐就抵销资产签订转让协议，据此雅居乐转让予雅生活的抵销资产对价将以抵销未偿还应付款项。

观点新媒体查阅公告了解到，此前于2020年9月23日，雅生活与雅居乐签订持续关连交易协议，共包括拎包入住服务框架协议、2021年广告及公关关系服务框架协议、2021年交房前检验服务框架协议、2021年科技服务框架协议、2021年物业前期介入服务框架协议，雅生活将为雅居乐提供以上服务，该关联协议期限为期自2021年1月1日起直至2023年12月31日止三个年度。

截至2021年12月31日止年度及截至2022年10月31日止十个月，雅居乐应付雅生活上述五项服务费用分别为1.08亿元、1.07亿元、2.22亿元、2.33亿元、2.57亿元，总计9.27亿元。

对雅居乐而言，这笔金额并不算少。

2022全年，雅居乐集团预售金额合计为652.3亿元，同比2021年1390.1亿元下跌53.08%。进入2023年，雅居乐于1月份销售有所回暖，预售额为64.6亿元，同比降12.73%。

但去年销售大幅滑坡，且缺乏新的外部融资渠道，为解决庞大到期债务，雅居乐不得不在近期及去年多次配售自身与物业平台股份筹集资金。

例如，在2023年1月18日、2022年12月20日，雅居乐先后配售2.69亿股及2.2亿股，所得款共11.06亿港元，用途均为偿债、现有债项再融资及一般企业用途。

除此之外，雅居乐还在去年8月19日与12月9日两度出售物业平台这一优质资产股权，共转让9760万股，募资8.38亿港元。

目前，雅居乐算是业内少有的仍保持境内外信用的民营中大型房企。据不完全统计，2022年以来，雅居乐偿还公开债务超过150亿元。

不过，穆迪仍在去年12月曾指出，在缺乏新的外部融资渠道或资产处置来解决债务情况下，雅居乐流动性在未来12至18个月内仍将不足。

2022年中报显示，雅居乐尚存总借款701.7亿元，相比2021年12月31日减少137.04亿元。其中银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证劵和资产支持证券及可交换债券，分别为426.85亿元、156.83亿元及118.02亿元。

截至2022年9月末，该公司剔除预收账款后的资产负债率为74.01%，净负债率为23.44%，现金短债比为1.10。

此次雅居乐与雅生活达成协议，资本市场解读更倾向于“双赢”。

一方面，雅居乐可以避开一些资产处置的不确定性，通过向雅生活输送资产来抵销部分甚至全部服务费用；另一方面，2022年年报将发，雅生活可以借此清收应收账款，避免成为坏账。

雅生活在公告中亦表示，持续关连交易补充协议所载修订让该集团更灵活地向雅居乐收回应收款项。雅生活将抵销资产质押予其第三方供货商以结清应付予该等供货商其他应付款项，或可将抵销资产出售或出租予第三方以换取现金。

同时，有观点还认为，雅居乐向雅生活输送的资产应该不会太差，因雅生活目前PE达到4.85，损失物业利益对大股东无益。

公告还表示，雅居乐将授予雅生活一次性的免费权利，要求后者指定的任何一方在资产转让协议生效之日起两年内被列为抵销资产的登记拥有人；及雅居乐同意，于更名期，雅生活可要求将任何初步识别抵销资产根据资产转让协议更换为与雅居乐持有一项或多项其他等值物业资产，包括但不限于写字楼、商铺和商品房。

定价方面，相关抵销资产价值将由双方于正式签署资产转让协议时经公平磋商共同厘定，并参考由独立估值师采用市场法编制抵销资产的估值报告；抵销资产所在的房地产项目近期销售价格；抵销资产周边地区同类房地产近期销售价格。

今年1月18日，雅居乐终于迎来 “第二支箭”落地，其全资附属公司广州番禺雅居乐房地产开发有限公司完成公开发行2023年度第一期中期票据，本金总额为12亿元，为期三年，票面利率为4.7%，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额不可撤销连带责任保证担保。

最困难时候已经过去，但行百里者半九十，雅居乐的彼岸还尚有一段距离。

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