首批公募REITs扩募完成，超跌错杀即机会？

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上周末，首批4单公募REITs扩募项目完成定向募集，定向扩募发售的基金份额将在沪深交易所上市交易。

截至6月7日收盘，4只刚刚完成扩募的REITs产品，周内不同程度下跌。

研究员表示，一级市场新发个券以及4只存量REITs扩募的超募，在一定程度上验证了投资者对于底层基础设施资产的认可度。市场超跌之下，部分REITs产品已具备了明显估值优势，错杀所带来的机会明显。

4只公募REITs完成扩募

据基金公告，首批4单公募REITs扩募项目均于上周末完成定向募集，4单项目实际募资总额超50亿元。首批完成扩募的公募REITs分别为博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT。

从扩募情况来看，中金普洛斯REIT扩募募集资金总额为18.53亿元，发售价格为4.228元/份，扩募发售基金份额共计4.38亿份，其中，GLP普洛斯资本投资4号香港有限公司获配3.71亿元，限售期为60个月，依然是基金第一大份额持有人，持有基金份额占总份额的20%。

华安张江光大园REIT扩募募集资金总额为15.53亿元，发售价格为3.373元/份，扩募发售基金份额共计4.60亿份。其中，原始权益人张江集团、张江集电作为本次发售的战略配售对象分别认购发售份额总数的20%和15%。

博时招商蛇口产业园REIT扩募募集金额为12.44亿元，最终募集的基金份额为5.21亿份，交易价格为2.387元/份。其中，招商局光明科技园有限公司获配金额约为3.98亿元，认购份额为本次扩募份额数量的32%。

红土创新盐田港REIT扩募募集资金总额为4.15亿元，根据基金份额发售价格2.700元/份折合为约1.54亿份基金份额。其中，盐田港物流有限公司认购份额占扩募份额数量的51%，并在此次扩募发行后成为基金第三大份额持有人，所持基金份额占基金总份额的8.22%。

底层资产基本面依然向好

截至6月7日收盘，已上市的27只REITs产品，年内出现不同程度的下跌。

市场机构研究显示，部分基础设施项目经营业绩不及预期、前期存在发行溢价、市场投资者交易趋同可能是此次公募REITs连续下行的重要因素。

据公募REITs一季报，各板块底层资产基本面向好发展的趋势没有改变。大部分高速公路行业产品的底层资产通行费收入同比实现正增长。工业厂房板块中，部分REITs产品的可供分配金额完成度超过25%。而仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定，支撑业绩的抗周期属性更强。对于首次发布季度报告的嘉实京东仓储基础设施REIT，三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%，运营情况保持稳健。华夏基金华润有巢REIT的2个底层资产在2023年一季度的出租率也较2022年有所增长。

超跌错杀即机会？

一位REITs机构投资者表示，从当前市场情况来看，部分超跌的REITs产品已显现长期配置价值，其分派率和内部收益率正逐步提升。恐慌情绪下的抛售行为或将错失投资良机。

中信固收明明研究团队指出，尽管二级市场表现低迷，但一级市场新发个券以及4只存量REITs扩募的超募，仍在一定程度上验证了投资者对于底层基础设施资产的认可度。复盘今年4-5月的市场表现，在公募REITs一季报披露后之后，市场在悲观情绪驱动下普遍回调，但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。因此，站在当前时点，市场超跌之下不少个券已经具备了明显估值优势，建议积极挖掘错杀所带来的机会。

华泰证券(行情601688,诊股)认为，机构行为主导了本轮下跌，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入，持续下跌引发部分机构触发清仓线，造成踩踏。

从分红率来看部分REITs已开始具备长期配置价值。部分REITs的P/NAV已降至历史较低分位，已显示出长期配置价值，但REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾较难调和，目前投资人更关注短期二级价格波动，市场缺乏增量资金。

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