实时焦点：恒大境外债务重组方案公布：最长还款期12年，保交楼或需额外融资超3000亿

境外债务重组方案“一推再推”后，中国恒大在3月22日夜间抛出了相关重组方案，并更新业务最近数据。

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该公司在公告中表示，过去几个月公司及其顾问过去几个月与不同利益相关者，就“境外债务重组”进行了建设性对话，并就拟议重组的核心条款达成具有约束力的协议。

据公告，取得进展的债务重组包括恒大发行的本金总额为139.225亿美元的高级担保票据，由景程有限公司(景程)发行并由天基控股有限公司(天基)担保的本金总额为52.26亿美元的优先票据。

中国恒大表示，预计在不迟于2023年3月31日(或与债权人特别小组约定的其他日期)，就恒大协议安排、景程协议安排和天基协议安排中的每项协议安排，与相关债权人特别小组达成合意，并签订相关重组支持协议。重组生效日预计为2023年10月1日，最后期限日为2023年12月15日。

境外债务还钱可能要等12年

在恒大协议安排中，中国恒大将此次境外重组的债务分为A组与C组，前者包括恒大发行的境外票据、债券和所借贷款，后者包括恒大境外金融负债(包括担保和认沽期权)。其中，债务基于A组的全部应计索赔；C组债务基于“差额索偿”。

A组和C组债权人都有两种相同的方式可供选择——方案1：债权人按其可获偿金额，按1:1的转换比率获得期限为10—12年的新票据；方案2：(1)获得期限为5—9年的新票据，(2)五笔与恒大物业、恒大汽车或恒大上市股票挂钩的“股权挂钩票据”构成的组合，(3)或这两者的组合（注：选择方案2的A组、C组债权人相关表述，以下简称为“A2”、“C2”）。

恒大物业及恒大汽车股份成为恒大境外债务重组的一部分。

恒大物业方面，按照恒大条款清单的构想，中国恒大所持有的已发行恒大物业约30%股份应存入证券账户并质押，以分别为A2恒大物业股票挂钩票据、C2恒大物业股票挂钩票据提供担保。此外，中国恒大还将发行强制可交换债券，可交换已发行恒大物业股份总数的约21.57%恒大物业股份。

恒大汽车方面，按恒大条款清单的构想，中国恒大所持有部分的恒大汽车股份也将存入托管账户“恒大新能源汽车托管账户”。在该托管账户下持有的恒大汽车股份可以在恒大条款清单中规定的某些条件下，被解除托管以出售给战略投资者，相关出售股份应按A2恒大汽车股票挂钩票据和C2恒大汽车股票挂钩票据之间的比例进行。同时，发行强制可交换债券，可交换为约30.95亿股的恒大汽车股份。

此外，作为拟议重组的一部分，中国恒大及其他方向恒大汽车提供的总额约为27.04亿美元(包括截至2023年10月1日的应计利息)的若干贷款将按每股3.84港元的换股价转换为恒大汽车新股，其中约24.21亿美元将用作恒大汽车强制可交换债券的交换财产，并为A2恒大汽车股票挂钩票据、C2恒大汽车股票挂钩票据之利益存入相关的恒大汽车托管账户。

在景程协议安排中，景程相关债权人将获得五笔由景程发行的期限为四至八年的新票据，本金总额为65亿美元。

在天基协议安排中，天基相关债权人将获得四笔由天基发行的期限为五至八年的新票据，本金总额为8亿美元。

恒大还在公告中补充了境内债务进展，截至2022年末，其境内债务逾期规模较大，境内有息负债逾期金额达2084亿元，境内商业承兑汇票逾期金额达3263亿元，境内或有债务逾期金额达1573亿元。据此计算，三项逾期债务总额达6920亿元。

保交楼或需额外融资超3000亿

中国恒大还在公告中披露了最新业务进展。

房地产业务方面，2022年集团交付约30.1万套房屋，截至2023年2月末已完成保交楼任务交付42.1万套、4882万平方米建筑面积，涉及515个项目。

2021年，恒大实现合同销售4430亿元，合同销售建筑面积约5430万平方米； 2022年销售额则为317亿元(扣除抵款后的金额为约人民币196亿元)，合约销售建筑面积约390.4万平方米；今年前两个月的合约销售额为65.7亿元(扣除扣除转让给施工单位或供应商的实物支付的财产后的金额为约47.5亿元)，合约销售建筑面积约91.1万平方米。

物业管理业务方面，截至今年2月底有2730个在管项目，在管总建筑面积约5.05亿平方米，覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市和香港。总签约建筑面积约8.22亿平方米，签约项目总数3142个。

据恒大物业2021未经审计财务信息，2021年其收入为145.86亿元，税息折旧及摊销前利润约42.35亿元；经营活动现金流流出为104.93亿元。

新能源汽车方面，截至3月22日公告，已交付超900辆车。

由于流动资金紧张，为维持业务运营，恒大汽车正削减成本，人员方面截至去年上半年的员工数为3742名，截至今年3月的员工数为2795名。该公司表示，若无新流动性注入，恒大汽车将面临停产风险。

由于恒大系企业目前的现金流状况及融资现状，三家公司业务要正常进行，仍需大量资金。

地产方面，恒大称未来三年的核心任务是保交楼，预计需要额外2500亿—3000亿元融资，期间现有项目的无杠杆自由现金流将主要用于偿还续建所需新增融资，对公司层面无抵押担保债务偿还能力较弱。

天基未来三年的核心任务也是保交楼，预计需要额外10—20亿元融资。

假设上述两家公司第四年开始基本恢复正常经营，且恒大尚未确认为实施主体的旧改项目得以继续开发，公司预计2026年至2036年，恒大地产可实现无杠杆自由现金流1100亿元至1500亿元；预计天基同期可实现40亿元至60亿元。此现金流数据均未考虑偿还项目层面存量债务。

恒大汽车方面，该公司称，若能在未来寻求超290亿元融资，计划推出多款旗舰车型并实现量产，在此计划下2023年至2026年的累计无杠杆现金流将达-70亿元至-50亿元之间。

恒大物业方面，其假设恒大地产持续经营，继续交付房屋并转化为恒大物业在管面积，同时恒大物业保留现有外拓力度，预计恒大物业到2026年将拥有5.33至6.52亿平方米的在管面积。暂不考虑恒大物业质押所涉及的134亿元，2023年至2026年的累计无杠杆现金流预计将达到130亿元至170亿元之间。

考虑到恒大目前的流动性及信用状况，要获取额外融资并不容易，三大业务的可持续性还有待观察。

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