“新美联储通讯社”：楼市低迷将助力美联储对抗通胀

来源：金十数据　　

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从某些指标来看，美联储的加息带来了与2007至2009年一样严重的楼市暴跌，给潜在买家、房主、建筑商和其他与房地产相关的行业带来了痛苦。

对美联储来说，这是一个特征，而不是一个缺陷：楼市暴跌可能有助于美联储实现在未来一年出现较低经济活动和通胀水平的愿望。

2020年3月，美国的新冠大流行带来了意外的房地产繁荣，这是由居家办公、美国人对更多空间的渴望以及美联储将利率下调至接近零所推动的。在随后的经济复苏中，就业增长推动了新家庭的形成，因为年轻人寻求独自生活，而不是与室友或父母一起生活。结果住房建设迎来高潮。从2020年1月到2022年6月，标普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数跃升了45%。公寓租金也大幅攀升。

由于对通胀的强度和持续性感到措手不及，美联储在2022年改变了路线，他们连续7次加息，利率已达到在4.25%至4.5%之间。30年期固定利率抵押贷款的平均利率从3月份的4%左右跃升至今年秋季的7%。最近又回落至6.3%。美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，11月份按美国房价中位数计算的房屋月供较年初增长了43%。

高利率抑制支出、雇佣和投资，从而抑制通胀。对利率敏感的房地产行业通常最先感受到这一点，但今年的速度和严重程度令长期市场参与者感到震惊。

“这是我见过的最严重的利率冲击，”科罗拉多州博尔德的第三代抵押贷款银行家卢·巴恩斯（Lou Barnes）说，他于1978年进入贷款行业。他警告说，全面影响尚未显现。买家已改为观望，而锁定了低利率的卖家也没有什么理由出售。

11月现房销售连续第10个月下降，创历史之最。房利美和高盛的经济学家预测，到2023年，这一数字将降至400万套以下，低于2006年至2011年房地产萧条期间的水平。

随着过去两年的家庭形成热潮似乎已经结束，以及新公寓供应达到40年来的最高水平，租金增长也有所放缓。

住房需求可能会因为人口的增加或新家庭的形成而增长。弗吉尼亚州利斯堡的独立住房经济学家托马斯·劳勒（Thomas Lawler）说，人口普查局的信息显示，疫情后单人家庭的比例激增，这可能反映了行为变化，而不是人口增长。他估计，如果家庭占人口的比例从2021年到2022年保持不变，家庭增长将是人口普查局数据显示的一半。如果这种激增是与新冠大流行相关的异常现象，那么家庭数量可能会出现更大的下降。

“组建一个新家庭的成本已经上升了很多，”劳勒说。“在我看来，如果家庭增长实际上没有大幅放缓，那将是令人震惊的。”

租房软件公司RealPage的住房经济学家帕森斯（Jay Parsons）说，通常情况下，在春季末期大学生毕业时，租房需求会上升，但今年没有出现这种情况。

“我们从未见过这样的时期，就业增长如此之快，但对任何类型的住房的需求都如此之少，”他说，疫情释放出的需求将未来的需求“提前”了。

11月，单户住宅开工率降至疫情爆发之初几个月以来的最低水平，而较高的借贷成本也使新的公寓投资受到影响。

卡姆登房地产信托公司（Camden Property Trust）的首席执行官里克·坎波（Ric Campo）说：“无论是出售还是出租，从事住宅开发业务的人现在都陷入了停滞。”该公司位于休斯顿，拥有5.8万套公寓。

房地产市场放缓还可能抑制家电、装修和搬家服务等行业的需求。丹·纽菲尔德（Dan Neufeld）和父亲一起在弗吉尼亚州的亚历山大经营着庭院设计和建造公司Mt． Diablo Landscaping，到6月份时他意识到已经接不到预约电话了。“我们面面相觑，说这是怎么回事？我们应该有更多的咨询和预约，”纽菲尔德说。他认为，他的公司在2020年和2021年份享受的庭院建造热潮，可能带动了以后几年的销售。“但现在，没有人会为一项价值2万美元或3万美元的庭院改造项目掏腰包，”纽菲尔德说。

所有这些都可能对通胀产生强有力的影响。通胀最初是由汽车和家具等商品的价格推动的。俄乌冲突的爆发进一步推高了食品、能源和其他大宗商品的价格。随着租金和房价的飙升，住房也驱动了通胀，但有一定的滞后性。住房占消费者价格指数的三分之一，占个人消费支出价格指数的六分之一，而这正是美联储的目标。

现在住房价格下降和租金增长更加缓慢，住房对通胀的贡献在未来一年可能会急剧下降。这也是美联储官员预计明年年底通胀率将从目前的6%左右降至3.1%的原因之一。

美联储官员不确定这是否足以将通胀持久地降至2%的目标。他们担心，不断增长的收入可能会维持消费者支出，从而使企业能够继续转嫁更高的价格。

卡姆登房地产信托公司的首席执行官坎波对美联储官员如此担心工资水平表示理解。虽然卡姆登房地产信托公司的股价今年下跌了37%，但该公司正在经历有史以来最好的一年，而他的员工们也在期待着更大幅度的加薪，尽管他们自己的账单也在不断上涨。

他说：“现在的压力是我们要比平时更多地提高工资。人们将面临来自公司的巨大工资压力，这些公司不得不付出超过正常3%的工资，问题是多少，5%？6%还是7%？”

（以上观点来自记者Nick Timiraos）

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