专家解读消费基础设施纳入公募REITs试点：推动消费扩容提质 并非简单为房企提供资产处置渠道

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上海证券报 ◎记者 梁银妍

近日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（下称《通知》），国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，下称“236号文”），明确将消费基础设施纳入公募REITs试点范围。

业内人士认为，发行消费基础设施REITs，将对扩大内需、提振消费起到积极作用。政策内涵绝非简单给房企提供资产处置渠道，而是建设培育更高质高效的消费基础设施，改善居民消费环境，创新消费场景，发挥消费增长拉动经济的乘数效应。

消费基础设施REITs重在拉动内需、提振消费

据悉，《通知》和236号文在拓宽试点项目类型、调整项目要求方面保持一致，明确将消费基础设施纳入公募REITs试点范围。业内人士普遍认为，发行消费类公募REITs，将对扩大内需、提振消费起到积极作用，有助于改善居民消费环境，创新消费场景，实现消费升级，使得居民“钱有处花”。

在国金证券固收首席分析师樊信江看来，政策内涵绝非仅是对房企进行纾困或缓解其流动性压力，而是着眼长远旨在建设培育更高质高效的消费基础设施，通过投融资良性循环，推动国内物业资管行业长足高效发展，更好支持实体经济，最终服务于促消费这一目的。

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲表示，我国运营类开发商及零售商持有大量消费基础设施资产，试点行业范围的扩展有助于盘活存量消费基础设施资产，既契合我国“扩内需促消费”的政策导向，也符合我国公募REITs以基础设施类资产试点的初衷。

信保（天津）股权投资基金管理有限公司REITs业务总经理李文峥认为，发行消费类公募REITs有助于丰富和提升消费的空间载体，改善消费条件，优化消费场景。企业发行REITs后，资本实力得到明显加强，回收资金可用于新的消费基础设施建设，增加消费设施。企业也可加大资本性改造投入，改善商场的条件，创新消费场景。

分类调整项目收益率及资产规模门槛要求

据悉，《通知》和236号文延续了此前保障性租赁住房试点发行REITs的做法，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，切实落实“房住不炒”精神，同时分类调整了项目收益率及资产规模门槛要求。其中，产权类项目拟将分派率要求整体微调为3.8%；特许经营权类项目拟明确使用内部收益率（IRR）作为准入标准，IRR原则上不得低于5%。

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