热点在线丨招商基金李湛：房地产市场完全复苏取决于更长期因素

招商基金研究部首席经济学家李湛日前表示，因为去年的低基数，2023年房地产市场一定是一个往上走的过程，但市场要完全复苏则取决于更长期的因素，包括居民收入和对未来的预期。

“现在重点都在保项目、保交楼，或者从房地产利率入手降低购房成本。但即使这样，也不可能回到2018至2019或者2021年的高点。但只要今年稳住了，相对于去年来说，是一个很大的边际改善。”3月17日，李湛在广州举办的中国首席经济学家论坛暨第二届大湾区（黄埔）经济峰会间隙对界面新闻表示。

在监管层、地方政府不断出台利好政策的的情况下，今年以来全国房地产市场有所企稳，一些热点城市甚至迎来了久违的“小阳春”。国家统计局数据显示，1-2月，商品房销售额15449亿元，下降0.1%，降幅较2022年全年大幅收窄26.6个百分点。

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此外，2月，70个大中城市中，新建商品房和二手房销售价格环比上涨的城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。按算数平均计算，2月，全国70大中城市新房价格指数环比上涨0.3%，这是2021年9月以来首次转正，二手房价格指数环比涨上0.1%，是2021年8月以来首次转正。

李湛表示，一线和高能级城市对于全国楼市的风向标意义十分重大。“如果一线城市和高能级（城市）有一个比较好的带头，它的价格或者成交量从以前的底部慢慢往上走，这个时候老百姓都有这种买涨不买跌的心理作用，会跟着这个趋势，房地产的量也会慢慢起来。

“不过要完全走出来还是在于更长期的因素，取决于老百姓的口袋，或者说老百姓对未来的预期。”他说，“房地产本身就是一个非常大的消费，是普通居民一辈子最主要的支出。从居民的角度来说，现在不是那么悲观，但还是很谨慎。”

此外，在谈到消费时，李湛预计，今年社会消费品零售总额同比增速或达到5%，消费对GDP增长贡献相比去年有望翻倍。

“相比去年小幅负增长，今年消费已经有明显的增长，1-2月增长3.5%是不错的成绩。二三季度还会更好，全年很有可能达到5%的水平。”他说。

他指出，2022年，我国社会消费品零售总额同比下降0.2%，消费对中国GDP增长的贡献仅为1个百分点，而过去三年的平均水平是3个百分点。

“因为去年消费（增速）是接近于零的负值，今年回归正常水平后，至少能贡献2至3个百分点，实现翻倍。消费的反弹也能弥补房地产相对弱势或者出口下降压力。”他说。

虽然1-2月消费有所回暖，但反弹高度并不高，原因之一在于汽车消费的疲软。受去年汽车购置税减半和新能源汽车国补政策退出提前透支部分购买力等因素影响，今年1-2月，限额以上汽车类商品零售同比下跌9.4%。

“不过我们也要看到新能源汽车仍有不错的表现，例如龙头比亚迪，去年实现翻倍增长后，今年（可能）仍有40%的增幅。”李湛说。

乘用车市场信息联席会公布的数据显示，2月，国内新能源乘用车零售销量为43.9万辆，同比增长61%，环比增长33%，多家新能源厂商2月销量均有反弹。

李湛指出，城市间的消费亦会出现分化，大中城市尤其是一二线和省会城市复苏是最快的。“高能级的城市是就业的主要载体，预期工作机会增加，消费也会马上见效。”他说，以广东为例，相比珠三角春节后的持续报复性消费，粤东西北的消费复苏高峰仍停留在春节期间的文旅消费。

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