快资讯：利润率低、营收增长缓慢，深业物业冲击上市难度大

实习记者丨操子怡

拥有国资背景的深业物业成为今年第一家递表的物管企业。

(资料图片)

2月24日晚，深圳控股发布公告，决定分拆深业物业股份在香港主板挂牌上市。同日，深业物业在港交所递交招股书。

公开资料显示，深业物业成立于1985年，2001年成为首批获得住建部颁发的一级资质物业管理企业之一。深圳控股是深业集团旗下的房地产上市公司，后者是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。

招股书显示，深圳控股间接持有深业物业92.54%的股权。分拆及上市完成后，深圳控股预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍作为附属子公司。

在房地产市场快速发展期，一众房企通过分拆物管业务上市，实现融资发展“两条腿走路”，但是随着房地产市场下行，物管公司市值被低估，许多物企的上市之路被搁置。

克而瑞物管监测数据显示，截至2022年底，61家上市物企股价均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整体跌幅超过30%。61家上市物企中，只有德商产投服务、华润万象生活、万物云和华发物业服务4家企业股价较年初或上市首日有所上涨。

此前，据界面新闻统计，2021年递过表的十余家中小型房企，目前招股书均已过期，通过聆讯的众安智慧生活服务，原定于1月16日上市，但也因市场环境不好而决定延期上市。

1月16日，港交所网站信息显示，龙湖旗下龙湖智创生活招股书状态变更为“失效”。2022年1月7日，龙湖智创生活首次提交招股书，因6个月期满，在2022年7月已失效一次。

业内人士认为，深业物业选择在此节点上市，可能是因为近期有国资背景的物管企业受到资本市场看好。

克而瑞研究报告显示，即便是在2022年市场环境下滑时期，央国企物企估值均值也都超过10倍。截至发稿，华润万象生活市盈率已经达到41倍，而民营物企PE均值已经大幅下调至10倍以下，下滑至历史低点。

中信证券指出，物管公司的业绩增速将普遍有所下降，但国资背景的企业受到的影响相对较小，预计国有背景大型物管公司仍能够取得令人满意的业绩增速。

界面新闻观察到，2022年赴港上市的物企半数拥有国资背景，同房企的逻辑相似，业内人士认为，国企在市场深度调整期更有韧性，更能抵御外部风险影响。

有物管人士指出，民营房企普遍的资金压力也导致招投标时，企业对国资背景的物管公司更有信心。

在并购交易市场上，国资物企也取代民企成为2022年以来的活跃主力。据克而瑞统计，2022年央国企并购交易金额59.3亿元，占比近6成。

华润万象生活跑马圈地，成为2022年物管企业的“并购王”，其先后拿下禹洲物业（10.58亿）、中南服务（24.85亿）、四川九州千城物业（3343.9万）、祥生物业（10.37亿）4个标的，并购金额合计超过46亿元。

招商积余排在碧桂园服务之后，位居第三。2022年6月16日，招商积余宣布收购新中物业67%的股权，交易额5.36亿元。十多天后，招商积余又通过注资的方式间接收购深圳汇勤物业管理65%的股权，两项交易合计9.72亿元。

不过，相比较央企，国企大多依赖地方国资，跨区域拓展存在阻碍。

招股书显示，截至2022年9月30日，深业物业总签约建筑面积约为6180万平方米，在管项目总数为462，总在管建筑面积约为5920万平方米，覆盖中国46个城市和14个省份。其中深业物业在大湾区的在管建筑面积为3730万平方米，占总在管建筑面积的63.0%。

在业务发展上，深业物业离不开亩e class=‘error_0’>亩公司深圳控股的支持。公开资料显示，截至2022年6月30日，深圳控股土地储备建筑面积约670万平方米，大湾区的土地储备建筑面积占到65.0%。

招股书写道，深业物业向关联方主要提供利润率更高的商业物业运营及管理服务，毛利率超过20%，而向独立第三方更多提供利润率较低的城市及产业园服务，毛利率不足10%。

大部分城市及产业园服务合同均由地方政府授予，无法保证其他地方政府会聘请它们作为城市及产业园服务提供商。

随着房地产市场进入深度调整，比重较大的住宅物业也可能受到影响。深业物业主营业务包括城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三部分，截至2022年9月30日，三项业务在管建筑面积依次占比48.4%、45.0%、6.6%。

根据弗若斯特沙利文报告，物业管理服务行业在中国竞争激烈且高度分散。全国性物业公司在资源开发和业务扩张上更有优势，而且大多数开发商都有内部物业管理公司，或者下属的服务提供商，因此如果缺少竞争优势，很难从市场上脱颖而出。

目前，深业物业的收入从2020年的人民币18.38亿元增长至2021年的21.52亿元，2022年截至9月30日，公司营收16.51亿元，较去年同期增长5.6%。

净利润率方面，深业物业从2020年的5.7%下降至2021年的3.5%。2022年截至9月30日的前9个月，由于收购合营企业，净利润率从去年同期的4.0%上升至5.5%。

不过，其毛利率仍低于行业平均水平。2020年、2021年、截至2021年及2022年9月30日止九个月，其毛利分别为人民币2.78亿元、2.80亿元、2.15亿元、2.40亿元，毛利率分别为15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。根据克而瑞物管&中物研协数据，2022年上半年，58家上市物企平均毛利率为23.92%，央国企为21.11%，民企为24.82%。

利润率低下，成长性也有待加强的深业物业虽背靠国资，但能否在物业板块受资本关注热度下降的背景下突围上市，仍面临诸多不确定性。

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