财通证券：5月销售表现转弱，开发投资进一步承压

【资料图】

乐居财经 李礼 6月20日，财通证券发布2023年1-5月国家统计局房地产数据点评。

事件：6 月 15 日，国家统计局发布 2023 年 1-5 月全国房地产市场基本情况。

销售增速回落，地区分化明显：1-5 月全国商品房销售金额为 4.98 万亿元，同比+8.4%，增速较上月收窄 0.4pct；其中住宅累计销售金额 4.51 万亿元，同比+11.9%，增速基本与上月持平（上月同比+11.8%）。1-5 月销售面积为 4.64亿方，同比-0.9%，降幅较上月扩大 0.5pct；其中住宅累计销售面积为 4.07 亿方，同比+2.3%，增速略微回落 0.4pct。从单月数据来看，5 月单月销售金额为1.00 万亿元，同比+6.8%，增速较上月收窄 21.1pct；其中住宅单月销售金额为0.91 万亿元，同比+12.3%，增速较上月下降 18.4pct。5 月单月销售面积为 0.88亿方，同比-3.0%，增速较上月下降 8.4pct；其中住宅销售面积为 0.77 亿方，同比+0.6%，增速较上月回落 7.5pct。总体来看，5 月销售数据明显下行。分地区来看，累计销售额东北地区同比+22.9%，东部地区同比+14.9%，西部地区同比微增 1.3%，而中部地区同比下滑 4.2%；单月销售额东北地区同比+3.0%，东部地区同比+12.0%，西部地区同比为增 1.3%，而中部地区同比-4.2%；东北地区及东部地区的表现明显优于西部地区及中部地区。5 月销售表现转弱，主要原因可能在于：（1）积压的销售需求集中释放之后，市场回归理性，在对房价没有快速上涨预期的情况下，购房者观望情绪较浓；（2）在 6 月业绩冲刺推盘高峰前，房企 5 月整体供应量也没有明显的增加。

开发投资进一步承压，开竣工端持续分歧：1-5 月房地产开发投资累计完成额 4.57 万亿元，同比-7.2%，较上月跌幅再扩大 1.0pct；其中住宅开发投资累计完成额 3.48 万亿元，同比-6.4%，跌幅较上月扩大 1.5pct。分地区看，东部地区累计同比-2.2%，中部地区累计同比-8.4%，西部地区累计同比-18.2%，东北地区累计同比-19.3%，东部地区同比表现相对较优。新开工方面，1-5 月累计新开工面积同比下跌 22.6%，其中住宅新开工面积累计同比下跌 22.7%，跌幅分别较上月扩大 1.4pct、2.1pct，开工端表现持续低迷，主要原因可能在于：房企基于对资金安全性的考量，在销售去化确定性有待验证的阶段，开工意愿并不强烈。施工端同样表现较弱，累计施工面积同比-6.2%，其中住宅施工面积累计同比-6.5%，跌幅分别较上月扩大 0.6pct、0.6pct。而竣工端受益于保交楼政策等的推动，前 5 月累计竣工面积同比上涨 19.6%，增幅较上月微增0.8pct。

销售带动资金面改善，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增速扩大：1-5 月房地产企业到位资金 5.60 万亿元，同比-6.6%，降幅基本与上月持平（上月同比-6.4%）。细分来源来看，国内贷款 0.72 万亿元，同比-10.5%；自筹资金 1.63 万亿元，同比-21.6%；定金及预收款 1.99 万亿元，同比+4.4%（上月同比+4.0%）；个人按揭贷款 1.04 万亿元，同比+6.5%（上月同比+2.5%）。

投资建议：从销售数据来看，5 月并没有能延续销售持续回暖的趋势，整体销售增速放缓，且不同地区之间的分化明显。进入 6 月以来，从我们跟踪的日度高频数据来看，成交数据已经开始下行。而由于销售的不确定性，房企在投资端也相对谨慎，整体开发投资增速仍然在持续下跌。相对而言，竣工端受益于保交楼政策的推动，竣工面积同比涨幅微扩大。我们认为，在销售未能持续企稳之前，仍会有城市出台放松政策，而高能级的城市销售复苏将先于低能级城市。建议关注前期在核心区域提前布局的房企，如：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等

标签：