美国商业地产危机：富有的房东们也无力支付房贷

来源：华尔街见闻

就连太平洋资管这样的华尔街巨头都无力偿付那些黄金地段的商业地产房贷，美国的商业地产再也不会是像国债一样安全的资产，而可能像购物中心一样逐渐凋零。

(资料图片仅供参考)

由于借贷成本飙升以及居家办公在疫情后依然是一个趋势，即使是那些最富有的美国写字楼房东也发现，他们无法支付房贷了。

以太平洋投资管理公司为例。2021年，即便因为新冠疫情写字楼空无一人，这家公司旗下的基金依然收购了Columbia Property Trust，一家在纽约、旧金山、波士顿和华盛顿特区拥有至少15座办公楼，价值39亿美元（包括债务）的物业管理公司。

当时，太平洋投资管理公司私人商业地产全球负责人John Murray信心满满地说：

美国主要城市的优质办公楼将为我们的客户提供长期价值。

然而，上个月，Columbia Property Trust拖欠了其七座标志性建筑的价值约17亿美元的按揭贷款，其中包括租给马斯克的推特在旧金山的塔楼和前纽约时报总部，现在是Snap的所在地。不只是太平洋资管公司，世界上最大的房地产所有者之一布鲁克菲尔德公司也违约了洛杉矶市中心的两座摩天大楼的贷款。

更令市场震惊的是，3月2日，黑石集团有价值5.62亿美元的商业地产按揭贷款支持证券（CMBS）发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。

据知情人士透露，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。但和利率上升等因素引发的市场波动中断了其出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期，这批证券现已到期并尚未偿还，贷款服务机构MountStreet已确定黑石违约。黑石的一名代表在表示，这笔债务只涉及Sponda投资组合的一小部分，我们对服务机构没有采纳我们的建议感到失望。

这不得不让人们想起在2008年金融危机期间发生的一切。但是，对这些华尔街巨头来说，按揭贷款违约，可能是一种为将来债务重组打开大门的策略。拥有CMBS的债务人必须至少在技术上违约，他们的贷款才能重新谈判。而且CMBS是无追索权债务，这意味着借款人在违约之际，债权人不能追讨他们拥有的其他资产。

有媒体分析称，最近的一些商业地产按揭贷款的违约是借款人延长还款期或以其他方式改善贷款条款的策略。不过，也有业主完全放弃所拥有的写字楼并将其归还给贷方。无论哪种方式，这些现象都预示着美国商业地产市场的崩溃：如果连资金最雄厚的资管公司也不愿为黄金地段的优质写字楼支付房贷，那么那些现金短缺的空置、陈旧的业主又何去何从？

美国商业地产不再是安全资产

在过去的十年里，投资者把商业地产视作和国债一样的安全资产，尤其是那些位于主要城市黄金地段的商业地产。

他们认为拥有长期租约和不断上涨的租金的优质建筑是非常安全的。尤其是亚马逊和Meta这样的科技巨头在租用办公场所方面毫不吝啬，除了办公室，在这些地方还有装点用的植物墙以及宽敞的茶水间——这更令华尔街看到了其中巨大且安全的商机。

然而，世事瞬息万变。华尔街大佬们根本无法预测美国现在处于写字楼空置率急剧攀升的时代，尤其是随着居家办公、远程办公成为常态，商业地产已经从安全且能提供稳健回报的优质资产转变为风险越来越大、波动性越来越大的资产。

现如今，分析师和投资者将苦苦挣扎的办公楼比作那些已经淘汰的购物中心；正如电子商务加速了陈旧的购物中心的消亡一样，远程工作也将摧毁写字楼。 一家经纪公司估计，到2030年，美国将有大约3.3亿平方英尺的过剩办公空间。亚马逊正在暂停其在华盛顿附近的第二个总部的建设，而Meta已经减少了在纽约租赁的空间——而这只是美国商业地产市场的冰山一角。

商业地产前景黯淡，转型困难重重

如今，办公室的平均使用率约为新冠疫情前水平的50%——这可能成为新常态。在这种情形下，市场当然不会押注商业地产出现反弹。纽约最大的写字楼房地产投资信托基金Vornado Realty Trust的股价跌至1997年的水平； SL Green Realty和Boston Properties的股价低于2020年疫情初期的低点。

在新冠疫情期间，大多数房东能够保留他们的建筑物而不会拖欠贷款，这是因为当时接近零的利率使得继续付款或获得新融资非常容易。当时很多投资者希望，一旦疫情消散，将会有更多人重返办公室。但是，至今这样的情景并没有出现。

据美国按揭银行家协会称，今年将近920亿美元的非银行办公室债务到期，需要再融资。在监管机构去年警告不要过度敞口后，作为商业房地产融资最大来源的银行正在尽量避免此类按揭贷款。 根据房地产分析公司Green Street的数据，美国写字楼的价值已经比一年前下降了25%。

今天美国经济的前景比之前两年更加黯淡，美联储预测到年底失业率将攀升至4.6%。即使美国经济复苏，很明显许多建筑也永远不会复苏至以往熙熙攘攘的场景。一些业主正在研究将写字楼改建为住房，但由于高昂的成本和工程的复杂性，这些改造在短期内不会减少办公楼供应。

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