经济衰退+利率上行重压下 明年英国房价或将出现2008年来最大跌幅

一些经济学家认为，英国房价明年可能暴跌逾10%，他们预计利率飙升和经济衰退加剧将重创在新冠疫情期间蓬勃发展的房地产市场。

这是一项通过对经济学家和房地产市场预测人士进行的调查得出的结论，他们普遍预计英国房价将出现十年来的首次年度下跌，不过没有人预计会出现类似2008年金融危机时16%的大幅下滑。

来自BNP Paribas Markets 360的首席欧洲经济学家Paul Hollingsworth表示：“总而言之，前景黯淡。”“近几个季度，债务成本大幅上升，信心跌至谷底，消费者实际收入受到重创。综上所述，价格可能会进一步下跌。”

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房地产市场低迷——英国房价或将迎来自2008年金融危机以来的最大跌幅

智通财经了解到，上述的调查结果表明，英国消费者未来可能面临更多痛苦，他们已经承受着接近41年来最高的通胀率，生活成本也面临记忆中最严峻的压力。再加上新冠疫情留下的供应链混乱和劳动力短缺，预计英国将陷入持续到2024年的经济衰退。

房价下跌和借贷成本上升将从家庭资产中抽走更多现金，使许多房主感觉自己更穷了，在支出方面可能会更加谨慎。英国央行在过去的一年里已经9次提高利率，将基准利率提高到3.5%，这是自2008年以来的最高水平，目的是防止工资-物价螺旋上升。

“房地产市场正在进行调整，根据我们的利率和家庭收入模型，英国房价与基本面所能证明的房价之间的差距已经接近20%。”来自Bloomberg Economics的经济学家Niraj Shah表示。

高估——房屋价值几乎比基本面所能证明的高出20%

摩根大通和瑞士信贷集团预测，2023年英国房价将下跌至少10%，一些经济学家甚至表示，房价下跌30%也不是不可能。英国的哈利法克斯银行预计8%。其他机构则更为谨慎，认为跌幅相对较小，Beacon经济咨询公司预计明年将下降0.3%，2024年将下降3.5%。

英国房价预测——经济学家普遍预计，未来两年房价将下跌约15%

根据全英房屋抵押贷款协会和哈利法克斯银行这两家英国最大规模抵押贷款机构的数据，房价已经连续三个月下跌。此前，房地产市场一直受到待售库存不足和失业率接近历史最低水平的支撑。

牛津经济研究院董事总经理Innes Mcfee表示：“我们是否会看到更糟的情况，实际上将取决于劳动力市场的强弱。”“如果失业真的开始出现，那你可能会看到更多被迫出售的房屋。”

房价下跌的主要原因是抵押贷款利率的飙升。随着英国央行持续加息，以及前任首相利兹·特拉斯9月份宣布的预算计划引发的危机，导致抵押贷款利率大幅上升。

英国抵押贷款利率在10月份达到14年高点后，目前已低于6%

来自全英房屋抵押贷款协会的首席经济学家Robert Gardner表示，这一事件“对房地产市场构成了重大冲击”，并补充表示：“它从根本上改变了潜在买家的负担能力动态。”他预计明年房价将下跌5%。

英国预算责任办公室近期表示，尽管在特拉斯下台后上任的新任首相苏纳克（Rishi Sunak）已经扭转了特拉斯的大部分措施，但抵押贷款利率可能会在未来几年保持在高位，这意味着明年再按揭的人可能会看到还款翻倍。

抵押贷款冲击——经济学家预计英国抵押贷款利率至少在2028年之前将保持在5%附近

根据Moneyfacts Group Plc的统计数据，两年期固定利率抵押贷款的成本目前为5.82%。这使得经济学家们预计，未来两年房地产价值将下降约十分之一。

英国央行在本月表示，明年大约400万英国家庭的抵押贷款还款将大幅增加，将给额外的22万户家庭带来更加严峻的压力。

英国房地产服务商Savills发布的研究显示，通过抵押贷款来购买出租物业的房东们可能会感到最大的压力，利率变化很快就会产生影响。

英国央行副行长乔恩·坎利夫（Jon Cunliffe）上周预测，约有200万房东将选择出售“并获得资本利润”，而不是以更糟糕的条件进行再融资。

而这将对可供出租的房产存量产生直接的影响，目前可供出租的房产存量已经有限。据英国房地产门户网站Zoopla报道，截至今年10月，新租赁协议的成本上涨了12.1%，是工资增长速度的两倍。租金占平均收入的比例目前达到2009年以来的最高水平，占人均收入的三分之一以上。Zoopla预计明年租金将上涨5%左右。

汇丰银行的英国经济学家Liz Martins表示：“让我担心的是租赁市场。”“出租房产供应严重不足，抵押贷款成本不断上升。人们租房可能持续更长的时间，所以需求还会上升。”

然而，也不全是坏消息。一些房主可能会从坎利夫的说法中找到安慰，他表示，新冠疫情导致的房价飙升意味着即使房价下跌20%也不会对大多数房主的收益水平造成困扰。房地产服务商Savills还预测，房价下跌实际上将在2026年发生逆转。

“我们并没有那么消极，”Liz Martins补充道。“我们没有看到失业率大幅上升。如果我们对峰值的看法是正确的，银行利率很快就会下降，抵押贷款利率也会下降一点，而且还有一些被压抑的需求。”

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