三道红线试点后房企面临生存考验 银行贷款政策执行或留一线空间

疫情冲击下，市场屡屡揣测房地产市场是否会再度松绑。但近几个月来监管屡屡喊话和政策加码，断绝了楼市风云再起的念想。

7月24日，房地产工作座谈会召开，提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月16日，中国银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则——“三道红线”。自9月1日起，正式在12家房地产企业试点施行融资“三道红线”。

具体而言，“三道红线”指：第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;第二，房企的净负债率不得大于100%;第三，房企的“现金短债比”小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线都触碰到了，则不得新增有息负债;如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%;碰到一条线，负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

这是监管部门首次明确房企举债标准，而“三道红线”政策一旦开始严格实施，部分房企狂飙突进的高负债发展之路将难以为继。

9月1日的试点已经开始，银行是否有了具体落地政策?执行尺度又将如何?21世纪经济报道记者摸底多家银行相关业务人士发现，房企融资近两年的趋势都在朝着收紧方向发展，9月以来银行暂未明确落地针对“三道红线”的新规，对试点中已经踩线的房企，目前仍留有生机，并未出现停贷断贷或终止合作的情况。

银行谨慎制定后续政策据21世纪经济报道记者了解，已经执行试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

在12家房企中，处于绿档的只有4家，为保利发展(600048.SH)、中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、华侨城(000069.SZ);黄档3家，包括碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);橙档1家，为阳光城(000671.SZ)。

红档有4家，为中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、绿地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK)。其中剔除预收款后的资产负债率分别是85.28%、84.2%、82.8%、80.8%;净负债率分别是199.34%、214.1%、163.4%、120.9%;货币资金与短期债务之比分别是0.52、0.57、0.67、0.70。优化资产负债的后续压力不小。

对这些踩线的试点企业，银行后续作何反应?

某西南大行分行的一位公司业务人士告诉21世纪经济报道记者，在“房住不炒”政策的指引下，去年以来房企融资就开始明显收紧。今年以来的政策一直是，必须严格按照总行要求，只做总行白名单里的客户，现在总余额也不大，今年也没有增量的指标。在区域选择上，总行也有严格控制，只把省会城市作为房地产开发贷业务的主要方向。目前关于“三道红线”的新政策还没有具体下达，但分行每一笔项目都需要总行审批，放款也需要总行解锁额度。总体对房地产开发贷的把关已经非常严格。所以在总行白名单政策的指导下，从分行层面看，目前“三道红线”暂未成为选择客户和项目的主要影响因素。

“银行对房地产的政策，基本上是一年一次，年初制定额度和政策，尤其对大行来说，朝令夕改是不太现实的。在总行白名单内，头部房企多有涉及。‘三道红线’的要求并非今年就有，从去年开始，很多负债率较高的头部房企就已经开始优化资产负债，因此对这些房企的融资也开始收紧，项目审批会更严。但是一下子完全收紧，或者完全停贷，是不太可能的。”上述人士进一步表示。

另一股份行对公业务人士对21世纪经济报道记者指出，基本上对头部房企都由总行层面签约，授信是给整体额度。对这些企业来说，银行停贷断贷对行业造成的冲击更大，可能会导致现金流彻底断裂，所以银行对待后续政策的制定会更为谨慎。

授信规模或持续压降虽然银行层面对房企融资收紧落地暂时保守应对，但预期在2021年这一政策将全面铺开。银行如何既令房企维持资金链运转，保证企业正常发展，又遵循“三道红线”政策，从外部推动房企降负债，还待后续政策进一步出台。

据21世纪经济报道记者了解，对踩线企业授信规模继续压降的可能性较大。“总行明年在做年度授信的时候，可能对踩线企业授信进一步压降。尤其是几个试点企业，总行将观望其降负债的具体情况，再行制定政策。头部企业整体授信规模通常在百亿以上，一下子收掉不可能，只能逐步压降。”前述大行公司业务人士指出。

21世纪经济报道记者还了解到，在对房企整体授信政策框架下，不同区域的状况差别较大。在房地产市场相对稳定、活跃的区域，踩线房企的不少项目今年销售表现很好。而这类项目非但未受影响，还是银行机构争抢的热门选择。

“从本地情况看，四大行的整体尺度政策趋同，但为了争夺项目，某家大行也频频使出低价策略。此外股份行和城商行尺度稍松，但房企融资整体收紧趋势很难回头。”上述大行人士进一步表示。

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